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Wenn sich ein Paar trennt, das gemeinsam eine Immobilie besitzt, stellt sich immer die große Frage: „Was passiert jetzt mit der Immobilie?“ Die Aufteilung von Immobilienbesitz bei einer Scheidung ist oft eine der schwierigsten und emotionalsten Entscheidungen, die ein Paar treffen muss. Es gibt viele rechtliche und finanzielle Aspekte zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass beide Parteien fair behandelt werden.
Wenn das Haus nur einem Ehegatten gehört und dieser allein im Grundbuch eingetragen ist, bleibt es auch nach der Scheidung in dessen Besitz. Das bedeutet, dass der Ehegatte, der nicht als Eigentümer eingetragen ist, keinen Anspruch auf das Haus selbst hat. Es gibt jedoch andere rechtliche Mechanismen, wie zum Beispiel den Zugewinnausgleich, die sicherstellen können, dass der andere Ehepartner für seinen Beitrag während der Ehezeit fair entschädigt wird.
Wenn beide Ehegatten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, haben beide Anspruch auf das Haus. In diesem Fall muss bei einer Scheidung entschieden werden, wie das gemeinsame Eigentum aufgeteilt wird. Diese Entscheidung kann auf verschiedene Weise getroffen werden, und es gibt mehrere Optionen, die wir im Folgenden erläutern werden.
Der Zugewinnausgleich ist ein rechtlicher Mechanismus, der die Vermögensverhältnisse nach einer Scheidung regelt. Er betrifft nur den Vermögenszuwachs während der Ehe, nicht das gesamte Immobilienvermögen. Das bedeutet, dass nur der Wertzuwachs, der während der Ehezeit stattgefunden hat, ausgeglichen wird. Der Anspruch auf den Zugewinnausgleich verjährt nach drei Jahren, was bedeutet, dass dieser Anspruch innerhalb dieses Zeitraums geltend gemacht werden muss.
Die Berechnung des Zugewinnausgleichs erfolgt, indem das Anfangsvermögen und das Endvermögen beider Ehepartner ermittelt und gegenübergestellt werden. Der Unterschied zwischen dem Anfangs- und dem Endvermögen stellt den Zugewinn dar. Der Ehepartner mit dem höheren Zugewinn muss dem anderen Ehepartner die Hälfte der Differenz zahlen, um einen fairen Ausgleich zu schaffen.
§ 1378 BGB – Zugewinnausgleichsanspruch
Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Aufteilung einer Immobilie ist die Rückzahlung von Krediten. Wer im Kreditvertrag als Schuldner eingetragen ist, muss den Kredit zurückzahlen. Bei gemeinsamer Kreditaufnahme haften beide Ehegatten für die Rückzahlung. Es ist daher wichtig, bei einer Scheidung eine klare Vereinbarung über die zukünftige Handhabung des Kredits zu treffen.
Wenn ein Ehepartner das Haus übernimmt, muss er in der Regel auch den laufenden Kredit übernehmen. Dies erfordert die Zustimmung der Bank, da diese den neuen alleinigen Kreditnehmer als kreditwürdig einstufen muss. Banken können die Zustimmung verweigern, wenn sie den alleinigen Kreditnehmer nicht für kreditwürdig halten.
Bei gemeinsamem Eigentum gibt es mehrere Optionen, um die Immobilie bei einer Scheidung aufzuteilen:
Ein Ehegatte übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Dies erfordert eine notarielle Beurkundung und eventuell ein Wertgutachten, um den fairen Wert der Immobilie zu bestimmen. Der übernehmende Ehegatte muss den vereinbarten Preis an den anderen auszahlen.
Das Haus wird in zwei separate Einheiten geteilt, sodass beide Ehegatten Alleineigentümer einer Einheit werden. Dies ist besonders geeignet für größere Immobilien, die in zwei eigenständige Wohneinheiten umgebaut werden können.
Das Haus bleibt äußerlich unverändert, wird aber intern in zwei Einheiten aufgeteilt. Beide Ehegatten bleiben Miteigentümer, nutzen jedoch getrennte Bereiche der Immobilie.
Das Haus wird verkauft und der Erlös wird entsprechend aufgeteilt. Dies ist oft die einfachste Lösung, erfordert jedoch die Zustimmung beider Parteien und kann durch eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen oder Spekulationssteuern belastet werden.
Die Immobilie bleibt im Besitz der Eheleute und wird vermietet, um die laufenden Kosten zu decken. Die Mieteinnahmen werden unter den Ex-Partnern aufgeteilt.
Das Haus wird an ein gemeinsames Kind überschrieben. Dies kann steuerliche Vorteile bieten und sicherstellen, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt. Bei minderjährigen Kindern ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts erforderlich.
Wenn keine Einigung erzielt wird, kann eine gerichtliche Versteigerung der Immobilie durchgeführt werden. Dies sollte vermieden werden, da es oft zu einem Verkauf unter Wert führt und zusätzliche Kosten verursacht.
Ein Verkehrswertgutachten kann Klarheit über den Wert des Hauses schaffen und ist hilfreich für einen fairen Zugewinnausgleich. Ein professionelles Gutachten stellt sicher, dass beide Parteien den aktuellen Marktwert der Immobilie kennen, was die Basis für eine faire Ausgleichszahlung oder Verkaufspreis darstellt.
Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf sind steuerpflichtig (Spekulationssteuer). Die Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten wurde oder vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
Grunderwerbsteuer kann anfallen, wenn die Immobilie auf einen Ehepartner übertragen wird. Um dies zu vermeiden, sollte die Übertragung im Zuge der Scheidung erfolgen, da Ehegatten unter bestimmten Bedingungen von der Steuer ausgenommen sind.
GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz
Bei laufenden Immobilienkrediten muss die Zustimmung der Bank eingeholt werden, wenn ein Partner die Immobilie und den Kredit allein übernehmen soll. Banken können die Zustimmung verweigern, wenn sie den alleinigen Kreditnehmer nicht für kreditwürdig halten. Alternativ kann eine Freistellungsvereinbarung getroffen werden, bei der der übernehmende Partner den anderen von der Kreditrückzahlung freistellt, was jedoch die Haftung gegenüber der Bank nicht aufhebt.
Die Aufteilung von Immobilienbesitz bei einer Scheidung erfordert sorgfältige Planung und klare Vereinbarungen. Ein Ehevertrag kann die Vermögensaufteilung im Falle einer Scheidung klar regeln und somit viele Konflikte vermeiden. Ohne Ehevertrag ist es ratsam, eine sinnvolle Vereinbarung über Vermögensgegenstände und Immobilien zu treffen, um rechtliche und finanzielle Unsicherheiten zu minimieren.
Im Zweifelsfall ist die Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht unerlässlich. Ein erfahrener Anwalt kann helfen, die besten Lösungen zu finden und sicherzustellen, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte berücksichtigt werden.
Bei einer Scheidung müssen die Partner entscheiden, was mit dem gemeinsamen Haus passiert. Optionen umfassen Realteilung, Verkauf, Auszahlung, Übertragung auf die Kinder oder Vermietung. Der Immobilienkredit kann gemeinsam weitergezahlt oder vorzeitig aufgelöst werden. Steuerliche Aspekte wie Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer sind zu beachten.
Die Aufteilung von Immobilienbesitz bei einer Scheidung kann kompliziert und emotional belastend sein. Eine gründliche Vorbereitung und die Einholung professioneller Beratung sind der Schlüssel, um sicherzustellen, dass beide Parteien fair behandelt werden und eine Lösung gefunden wird, die den Interessen aller Beteiligten gerecht wird.
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